《中華人民共和國法律釋義叢書》是由全國人大常委會法制
工作委員會組織編輯的一套系列叢書。
該套叢書由一系列法律釋義組成。邀請有關專家、學者和部
分參與立法的同志編著。該叢書堅持以準確地反映立法宗旨和法
律條款內容為最基本要求，在每部法律釋義中努力做到觀點的權
威性和內容解釋的準確性。
我們相信，該套叢書的陸續(xù)出版，將會給廣大讀者進一步學好
法律提供有益的幫助。
2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議通過
了《中華人民共和國物權法》。制定物權法，政治性、政策性很強．
專業(yè)性也很強。為了便于大家學習掌握物權法的基本原則和主要
內容，正確貫徹實施物權法，現(xiàn)就物權法的有關情況介紹如下。
一、制定物權法的必要性
物權法是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律。物權法上講的物，
主要指不動產(chǎn)和動產(chǎn)。不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附
著物；動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物，比如汽車、電視機等。物權是一
種財產(chǎn)權，是權利人在法律規(guī)定的范圍內對一定的物享有直接支
配并排除他人干涉的權利，物權包括所有權、用益物權和擔保物
權。所有權是指權利人依法對自己的物享有全面支配的權利。用
益物權是指權利人依法對他人的物享有占有、使用和收益的權利，
比如土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。擔保物
權是指為了確保債務履行而設立的物權，包括抵押權、質權、留置
權，當債務人不履行債務時，債權人依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償
的權利。物權法主要從民事角度明確物的歸屬即確認物是屬于誰
的，明確物的權利人對物的利用享有哪些權利，明確對物權如何保
護�？傊蛭锏臍w屬和利用而產(chǎn)生的民事關系都適用物權法。
我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔保法、農(nóng)
村土地承包法等法律對物權作了不少規(guī)定，這些規(guī)定對經(jīng)濟社會
發(fā)展發(fā)揮了重要作用。為了適應改革的深化、開放的擴大和社會
主義現(xiàn)代化建設的發(fā)展，順應構建社會主義和諧社會的要求，有必
要依據(jù)憲法，在總結實踐經(jīng)驗的基礎上制定物權法，對涉及物權制
度的共性問題和現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題作出規(guī)定，進一
步明確物的歸屬，定紛止爭，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，完
善中國特色社會主義物權制度。
(一)制定物權法是堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要
物權法通過明確國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的范圍、國家所有權和
集體所有權的行使、加大對國有財產(chǎn)的保護力度等規(guī)定，以鞏固和
發(fā)展公有制經(jīng)濟；通過明確私有財產(chǎn)的范圍、依法對私有財產(chǎn)的保
護等規(guī)定，以鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。
(二)制定物權法是規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要
產(chǎn)權明晰、公平競爭是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的基本要求，物
權法通過確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內
容，保障市場主體的平等法律地位，依法保護權利人的物權等規(guī)
定，為發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟提供法律保障。
(三)制定物權法是維護廣大人民群眾切身利益的需要
隨著改革開放和經(jīng)濟發(fā)展，人民群眾生活普遍改善，要求切實
保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、保護依法享有的土地承
包經(jīng)營權、宅基地使用權等合法權益。物權法通過私人所有權、業(yè)
主的建筑物區(qū)分所有權、土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權等規(guī)豐’
以保護他們的切身利益，激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力，促進社會
和諧。
(四)制定物權法是實現(xiàn)2010年形成中國特色社會主義法律
體系目標的需要
物權法是民法的重要組成部分，是在中國特色社會主義法律
體系中起支架作用、不可或缺的重要法律。制定物權法是本屆全
國人大任期內基本形成中國特色社會主義法律體系的重要步驟。
二、制定物權法總的原則
物權法的起草工作始于1993年。2002年12月，九屆全國人
大常委會對物權法草案進行了初次審議。本屆全國人大常委會對
制定物權法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進行了六次
審議。為了把這部法律制定好，全國人大常委會堅持民主立法、科
學立法。2005年7月將物權法草案向社會全文公布，共收到人民
群眾提出的意見l萬多件，并先后召開100多次座談會和幾次論
證會，還到一些地方進行專題調研，充分聽取部分全國人大代表、
基層群眾、專家學者、中央有關部門等各方面的意見。在征求意見
過程中，社會各方面提出了許多意見和建議。廣大干部群眾對向
社會公布的物權法草案的主要內容是認同的、肯定的。
制定物權法總的原則是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思
想為指導，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持正確的政治方向，從我
國的國情和實際出發(fā)，全面準確地體現(xiàn)社會主義基本經(jīng)濟制度；依
據(jù)憲法和法律規(guī)定，對國家、集體和私人的物權實行平等保護的原
則，同時加大對國有財產(chǎn)的保護力度，防止國有財產(chǎn)流失；全面準
確地體現(xiàn)現(xiàn)階段黨在農(nóng)村的基本政策，維護農(nóng)民利益；針對現(xiàn)實生
活中迫切需要規(guī)范的問題，統(tǒng)籌協(xié)調各種利益關系，促進社會和
諧�？傊谛薷耐晟莆餀喾ú莅高^程中，始終堅持正確的政治方
向，堅持物權法的中國特色，堅持一切從實際出發(fā)。遵循以上原
則，吸收各方面的合理意見和建議，經(jīng)對草案反復研究修改，修改
后的草案比最初的草案有了較大改動。十屆全國人大常委會第二
十五次會議通過了將草案提請十屆全國人大五次會議審議的決
定。經(jīng)十屆全國人大第五次會議審議，表決通過了中華人民共和
國物權法。
三、物權法的基本框架
物權法共5編，19章，247條。
第一編“總則”，共3章。第一章“基本原則”，對立法目的，適
用范圍，維護國家基本經(jīng)濟制度，保護國家、集體、私人的物權和其
他權利人的物權，物權法定和物權的取得、行使的原則，物權法和
其他法律的關系等作了規(guī)定。物權法調整因物的歸屬和利用而產(chǎn)
生的民事關系，這種財產(chǎn)關系的基礎是社會主義基本經(jīng)濟制度。
第二章“物權的設立、變更、轉讓和消滅”，對確認物權的規(guī)則區(qū)分
不動產(chǎn)和動產(chǎn)作了規(guī)定。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，
除法律另有規(guī)定外，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效
力。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，除法律另有規(guī)定外，自交付時發(fā)生效
力。第三章“物權的保護”，對權利人可以通過確認權利、返還原
物、消除危險、排除妨害、損害賠償?shù)榷喾N方法保護物權作了規(guī)定。
第二編“所有權”，自第四章至第九章，共6章。第四章“一般
規(guī)定”，對所有權人的權利，征收、征用等作了規(guī)定。所有權是物
權的基礎，用益物權和擔保物權都是由所有權派生的。第五章
“國家所有權和集體所有權、私人所有權”，對國有財產(chǎn)的范圍，行
使國家所有權的主體，加大對國有資產(chǎn)的保護等作了規(guī)定，以保障
國有經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的主導地位。對集體財產(chǎn)的范圍和歸屬作
了規(guī)定，以鞏固和發(fā)展集體經(jīng)濟。對私人所有權的內容和對私人
所有權的保護作了規(guī)定，以鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)
展，切實保護公民的合法財產(chǎn)。第六章至第九章，分別對業(yè)主的建
筑物區(qū)分所有權、相鄰關系、共有等作了規(guī)定。
第三編“用益物權”，自第十章至第十四章，共5章。第十章
“一般規(guī)定”，對用益物權人的權利，自然資源有償使用制度，用益
物權人應當保護和合理開發(fā)利用資源等作了規(guī)定。第十一章至第
十四章，分別對土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、
地役權等用益物權作了規(guī)定。
第四編“擔保物權”，自第十五章至第十八章，共4章。第十
五章“一般規(guī)定”，對擔保物權共同適用的規(guī)則作了規(guī)定。第十六
章至第十八章，分別對抵押權、質權、留置權等擔保物權作了規(guī)定。
第五編“占有”，第十九章，對占有的保護和無權占有人的侵
權責任作了規(guī)定。
四、物權法的主要內容
(一)關于堅持社會主義基本經(jīng)濟制度
中國特色社會主義物權制度是由社會主義基本經(jīng)濟制度決定
的。所有權是所有制在法律上的表現(xiàn)，是物權的核心和基礎。為
了制定一部中國特色社會主義物權法，物權法把憲法規(guī)定的社會
主義基本經(jīng)濟制度和黨的十六大提出的兩個“毫不動搖”作為物
權法的基本原則，第三條第一款、第二款明確規(guī)定：“國家在社會
主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基
本經(jīng)濟制度�！薄皣异柟毯桶l(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非
公有制經(jīng)濟的發(fā)展�！边@一基本原則規(guī)定作為物權法的核心，貫穿
并體現(xiàn)在整部物權法的始終。
(二)關于平等保護國家、集體和私人的物權
物權法屬于民法，民法的一項重要原則是對權利人的權利實
行平等保護。物權法第四條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其
他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
憲法規(guī)定：“國家實行社會主義市場經(jīng)濟�！惫礁偁�、平等保
護、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟的基本法則。在社會主義市場經(jīng)濟條件
下，各種所有制經(jīng)濟形成的市場主體都在統(tǒng)一的市場上運作并發(fā)
生相互關系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權利，遵守
相同規(guī)則，承擔相同責任。如果對各種市場主體不給予平等保護，
解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發(fā)展社會主義
市場經(jīng)濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度。為適應
社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會進一步明確
要“保障所有市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利”。即使不進
入市場交易的財產(chǎn)，憲法也已經(jīng)明確規(guī)定：“公民的合法的私有財
產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承
權�！痹谪敭a(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家、
集體，還是私人，對他們的物權也都應當給予平等保護。否則，不
同權利人的物權受到同樣的侵害，國家的、集體的應當多賠，私人
的可以少賠，勢必損害群眾依法創(chuàng)造、積累財富的積極性，不利于
民富國強、社會和諧。國家保護的私人財產(chǎn)，當然是合法的財產(chǎn)，
非法取得的財產(chǎn)不但不受法律保護，還要承擔相應的法律責任，物
權法也是這樣規(guī)定的。需要說明的是，平等保護不是說不同所有
制經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位和作用是相同的。依據(jù)憲法規(guī)定，公
有制經(jīng)濟是主體，國有經(jīng)濟是主導力量，非公有制經(jīng)濟是社會主義
市場經(jīng)濟的重要組成部分，他們在國民經(jīng)濟中的地位和作用是不
同的。這主要體現(xiàn)在國家宏觀調控、公共資源配置、市場準人等方
面，對關系國家安全和國民經(jīng)濟命脈的重要行業(yè)和關鍵領域，必須
確保國有經(jīng)濟的控制力，而這些是由經(jīng)濟法、行政法子以規(guī)定的。
憲法第十二條規(guī)定：“社會主義的公共財產(chǎn)神圣不可侵犯�！�
“國家保護社會主義的公共財產(chǎn)。禁止任何組織或者個人用任何
手段侵占或者破壞國家的和集體的財產(chǎn)�！痹诂F(xiàn)實生活中，受到侵
害最嚴重的是國有財產(chǎn)。對此，物權法在堅持平等保護原則的基
礎上，從五個方面強化了對國有財產(chǎn)的保護。一是第四十五條第
一款規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民
所有�！辈⒃谖餀喾ㄖ幸�(guī)定了哪些財產(chǎn)屬于國有財產(chǎn)，防止因歸屬
不明確而造成國有財產(chǎn)流失。二是第四十一條規(guī)定：“法律規(guī)定
專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有
權。”第四十條中規(guī)定：“用益物權人、擔保物權人行使權利，不得
損害所有權人的權益。”三是第五十六條規(guī)定：“國家所有的財產(chǎn)
受法律保護襟止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞�！�
四是針對國有企業(yè)財產(chǎn)流失的問題，第五十七條第二款規(guī)定：“違
反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，
低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產(chǎn)損失
的，應當依法承擔法律責任�！蔽迨轻槍胸敭a(chǎn)監(jiān)管中存在的問
題，第五十七條第一款規(guī)定：履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構
及其工作人員，“濫用職權，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當
依法承擔法律責任�！蔽餀喾ㄟ@些規(guī)定，體現(xiàn)了憲法關于加強對社
會主義公共財產(chǎn)保護的精神，具有重要的現(xiàn)實意義。貫徹實施憲
法的上述規(guī)定，不僅是物權法的任務，也是經(jīng)濟法、行政法、刑法等
相關法律的共同任務，各個部門法律通過各自的調整范圍和規(guī)范，
來實現(xiàn)憲法的規(guī)定。
(三)關于國有財產(chǎn)
對國有財產(chǎn)的保護問題，前面已經(jīng)作了介紹。這里再講一下
國有財產(chǎn)的范圍、國家所有權的行使以及國家機關、國家舉辦的事
業(yè)單位和國有企業(yè)的物權問題。
1．國有財產(chǎn)的范圍。物權法依據(jù)憲法和法律明確列舉了“礦
產(chǎn)、水流、海域”、“城市的土地”等財產(chǎn)屬于國家所有。在征求意
見過程中，有的認為，物權法具體列舉的國有財產(chǎn)不夠全面，建議
增加規(guī)定空域、航道、無居民島嶼、種質資源等屬于國家所有。考
慮到國有財產(chǎn)的范圍很寬，難以逐項列全，物權法第四十五條第一
款作了概括性的規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家
所有即全民所有�！边@樣，物權法沒有明確列舉的，可以在制定或
者修改有關法律時作出具體規(guī)定。
2。由誰代表國家行使國家所有權。依據(jù)憲法規(guī)定，全國人民
代表大會是最高國家權力機關，國務院是最高國家權力機關的執(zhí)
行機關。全國人民代表大會代表全國人民行使國家權力，體現(xiàn)在
依法就關系國家全局的重大問題作出決定，而具體執(zhí)行機關是國
務院。因此，具體行使國家所有權的是政府，而不是人大。土地管
理法、礦產(chǎn)資源法、草原法、海域使用管理法等法律已經(jīng)明確規(guī)定
由國務院代表國家行使所有權，這也是現(xiàn)行的管理體制。物權法
第四十五條第二款規(guī)定：“國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有
權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定�！边@樣規(guī)定，既符合人民代表大
會制度的特點，也體現(xiàn)了黨的十六大關于國家要制定法律法規(guī)。建
立中央政府和地方政府分別代表國家履行出資人職責，享有所有
者權益的國有資產(chǎn)管理體制的要求。全國人民代表大會通過立法
授權國務院代表國家行使國家所有權，體現(xiàn)了全國人民代表大會
的性質及其行使職權的特點。當然，政府代表國家行使所有權，應
當依法對人大負責，受人大監(jiān)督。
3．國家機關、國家舉辦的事業(yè)單位的物權。物權法第五十三
條規(guī)定：“國家機關對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使
用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利�！钡谖迨臈l
規(guī)定：“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有
占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權
利�！眹覚C關和國家舉辦的事業(yè)單位應當依照民法通則、事業(yè)單
位登記管理暫行條例的有關規(guī)定，對其直接支配的財產(chǎn)行使占有、
使用、收益和處分的權利，不得擅自處置國有財產(chǎn)。
4．國家出資的企業(yè)的物權。物權法對國家出資的企業(yè)，從兩
個方面作了規(guī)定。一是第六十八條第一款規(guī)定：“企業(yè)法人對其
不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益
和處分的權利�！边@是從企業(yè)法人作為市場主體的角度，對不同市
場主體之間的關系作出的規(guī)定。企業(yè)法人包括國有企業(yè)作為市場
主體，應當有獨立的財產(chǎn)，獨立承擔民事責任。同時，企業(yè)法人應
當依照法律和章程的規(guī)定對其財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的
權利，不能損害國家作為出資人享有的權益。二是第六十七條規(guī)
定：“國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有
限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，
投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大
決策以及選擇經(jīng)營管理者等權利并履行義務�！边@是從出資人的
角度作出的規(guī)定。國家作為出資人，享有資產(chǎn)收益、重大決策以及
選擇經(jīng)營管理者等權利并履行義務。也就是說，國家出資的企業(yè)，
企業(yè)經(jīng)營管理者無權決定依照有關法律和企業(yè)章程的規(guī)定應當由
國家作為出資人決定的事項，不得擅自處分企業(yè)財產(chǎn)。
(四)關于集體財產(chǎn)
1。農(nóng)村集體財產(chǎn)。物權法第一百二十四條第一款根據(jù)憲法和
現(xiàn)階段黨在農(nóng)村的基本政策，明確規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行
家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制�！辈⒁詫Ｕ路謩e
規(guī)定了“土地承包經(jīng)營權”和“宅基地使用權”。在農(nóng)村實行土地
承包經(jīng)營制度是我國將長期堅持的一項基本制度。為了賦予農(nóng)民
長期而有保障的土地使用權，讓農(nóng)民吃“定心丸”，物權法第一百
二十六條第二款規(guī)定，耕地、草地或者林地的承包期屆滿，由土地
承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。關于土地承包經(jīng)營
權、宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開的問題，現(xiàn)行法律和國家
有關加強土地調控的文件中對土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的
轉讓和抵押區(qū)別不同情況作了不同規(guī)定。我國地少人多，應當實
行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全
面建立，土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本，從
全國范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權的轉讓和抵
押的條件尚不成熟。特別是農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點與
城市居民是不同的。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基
本生存條件，影響社會穩(wěn)定。為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有
關農(nóng)村土地政策，也為今后修改有關法律或者調整有關政策留有
余地，物權法第一百二十八條中規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)
村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉
讓等方式流轉。”第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行
使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”
2。城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)。在征求意見過程中，有的要求明確城鎮(zhèn)集
體財產(chǎn)歸本集體成員集體所有，并加強對集體財產(chǎn)的保護。經(jīng)反
復研究認為，我國的城鎮(zhèn)集體企業(yè)是從上世紀五十年代以來逐步
形成的。在幾十年的進程中，幾經(jīng)發(fā)展變化，有些集體企業(yè)是由國
有企業(yè)為安排子女就業(yè)、知識青年回城設立的，有些是在國企改制
中為分離輔業(yè)、安置富余人員設立的。近些年來，城鎮(zhèn)集體企業(yè)通
過改制又發(fā)生了很大變化。目前，按照黨的十六大以來的精神，城
鎮(zhèn)集體企業(yè)改革還在繼續(xù)深化。鑒于這種歷史的和現(xiàn)實的情況，
而且城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)不像農(nóng)村集體財產(chǎn)屬于本集體成員集體所有那
樣清晰、穩(wěn)定，城鎮(zhèn)集體企業(yè)成員也不像農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員那
樣相對固定，因而對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)難以不加區(qū)別地規(guī)定為屬于本
集體成員集體所有。物權法第六十一條對城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)從物權的
角度作出原則規(guī)定：“城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、
行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利�！�
這樣規(guī)定，符合當前實際情況，也為今后深化改革留下空間。為了
保護集體財產(chǎn)，物權法第六十三條第一款規(guī)定：“集體所有的財產(chǎn)
受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞�！�
(五)關于私有財產(chǎn)
憲法規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯�！蔽餀喾ㄒ罁�(jù)
憲法對私有財產(chǎn)的范圍和歸屬作了規(guī)定，以完善保護私有財產(chǎn)的
法律制度。物權法對私人所有權的規(guī)定主要有：
1．私人不僅依法對生活資料享有所有權，而且，對“生產(chǎn)工
具、原材料”等生產(chǎn)資料享有所有權。
2．私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。
3．私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄
搶、破壞。
關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權。隨著住房制度改革和高層建
筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已
經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權中的重要權利。物權法規(guī)定，業(yè)主對建筑
物內的住宅、經(jīng)營陸用房等專有部分享有所有權，對道路、綠地等
共有部分享有共有和共同管理的權利。物權法還對業(yè)主和物業(yè)服
務機構之間的關系作了規(guī)定。在征求意見過程中，許多業(yè)主關心
車庫、車位的歸屬問題。經(jīng)對我國房地產(chǎn)市場的實際做法和存在
的問題進行調查研究，并借鑒國外的通常做法，認為：屬于業(yè)主共
有的財產(chǎn)，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財
產(chǎn)，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。從房地產(chǎn)市場的情況
看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當事人
通過出售、出租或者附贈等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這
樣，既容易操作，也可以避免糾紛。據(jù)此，物權法第七十四條第二
款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫酌歸屬，由
當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定�！蓖瑫r，現(xiàn)實生活中
有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放；不少
小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或
者其他場地作為車位。針對這些情況，物權法第七十四條第一款、
第三款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當
首先滿足業(yè)主的需要�！薄罢加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于
停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
、 (六)關于公共利益和征收補償
當前在征收集體所有土地和城鄉(xiāng)居民房屋的過程中，侵害群
眾利益的問題時有發(fā)生，社會普遍關注。 ，
關于公共利益。物權法第四十二條第一款規(guī)定：“為了公共
利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土
地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”在征求意見過程中，有的
認為，應在物權法中明確界定公共利益的范圍，以限制有的地方政]
府濫用征收權力，侵害群眾利益。經(jīng)研究，曾將“為了公共利益的!
需要”修改為“為了發(fā)展公益事業(yè)、維護國家安全等公共利益的需]
要”，但有關部門和專家認為這樣規(guī)定仍不清楚。法律委員會、法：
制工作委員會同國務院法制辦、國土資源部等部門以及專家反復
研究，一致認為：在不同領域內，在不同情形下，公共利益是不同
的，情況相當復雜，物權法難以對公共利益作出統(tǒng)一的具體界定，
還是分別由土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等單行法律作出具體
規(guī)定較為切合實際。現(xiàn)行有的法律如信托法、測繪法已經(jīng)對公共
利益的范圍作了一些具體界定。針對現(xiàn)實生活中濫用征收權力、
違法征地的行為，物權法第四十三條明確規(guī)定：“國家對耕地實行
特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不
得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地�！�
關于征收補償。在征求意見過程中，有的認為，在現(xiàn)實生活
中，存在征收土地的補償標準過低、補償不到位的問題，侵害群眾
利益，建議對補償問題作出具體規(guī)定。有的建議規(guī)定為“相應補
償”，有的建議規(guī)定為“合理補償”，有的建議規(guī)定為“充分補償”，
有的建議規(guī)定“根據(jù)市場價格予以補償”。針對群眾反映較大的
問題，物權法第四十二條第二款、第三款就補償原則和補償內容作
了明確規(guī)定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償
費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地
農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的
合法權益�！薄罢魇諉挝�、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予
拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保
障被征收入的居住條件�！笨紤]到各地的發(fā)展很不平衡，具體的補
償標準和補償辦法，還是由土地管理法等有關法律依照物權法規(guī)
定的補償原則和補償內容，根據(jù)不同情況作出具體規(guī)定較為切合
實際。針對現(xiàn)實生活中補償不到位和侵占補償費用的行為，物權
法第四十二條第四款明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪
用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”
物權法還對征用問題作了規(guī)定。物權法第四十四條規(guī)定：
“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用
單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，
應當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征
用后毀損、滅失的，應當給予補償�！�
(七)關于建設用地使用權
根據(jù)國家實行最嚴格的耕地保護制度的要求，物權法就嚴格
控制建設用地，建設用地的出讓方式，建設用地使用權人的權利和
義務，作了明確規(guī)定。
在征求意見過程中，群眾關心的是住宅建設用地使用期屆滿
后是否要申請續(xù)期以及支付使用費的問題�？紤]到群眾的普遍要
求，物權法第一百四十九條第一款規(guī)定：“住宅建設用地使用權期
間屆滿的，自動續(xù)期�！敝劣谧≌ㄔO用地續(xù)期后是否支付土地使
用費的問題，由于關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本
法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據(jù)實際情況再作慎重研究。
關于非住宅建設用地使用權的續(xù)期問題，物權法第一百四十
九條第二款依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、中外合作經(jīng)營企業(yè)法等法律，
規(guī)定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定
辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約
定；沒有約定或者約定不明確的、，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦
理�！�
(八)關于擔保物權
1995年制定的擔保法分別對抵押權、質權和留置權作了規(guī)
定。物權法第四編“擔保物權”，是在擔保法的基礎上制定的，以
進一步完善我國擔保物權制度。增加酌規(guī)定主要是：(1)經(jīng)當事
人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以
及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押。(2)正在建造的
建筑物、船舶、航空器可以抵押。(3)基金份額可以質押。(4)應
收賬款可以質押。增加這些規(guī)定，有利于促進融資，發(fā)展經(jīng)濟。此
外，物權法根據(jù)我國擔保實踐的發(fā)展，并借鑒國外的有益經(jīng)驗，還
對擔保法有些條款作了修改。為了妥善處理物權法與擔保法的關
系，物權法第一百七十八條規(guī)定：擔保法與本法的規(guī)定不一致的，
適用本法。
(九)關于物權的保護
加強對物權的保護，是維護權利人合法權益的必然要求。物
權法專章對物權的保護途徑、保護方法作了規(guī)定。物權法第三章
規(guī)定：物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解‘、仲裁、訴訟等
途徑解決。并規(guī)定：當事人可以通過請求確認權利、返還原物、消
除危險、排除妨害、修理、重作、更換或者恢復原狀、損害賠償?shù)确?
式保護自己的權利。上述保護方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權
利被侵害的情形合并適用。
在征求意見過程中，有的認為，許多法律都有關于法律責任的
規(guī)定，物權法也應對法律責任作出專章規(guī)定。我們認為，物權法第
三章“物權的保護”是從物權受到侵害如何保護權利人作出規(guī)定，
權利人依照規(guī)定有權要求侵權人“返還原物”、“排除妨害”、“損害
賠償”等，也就是侵權人應當承擔的法律責任。物權法第三十八
條第二款明確規(guī)定了侵害物權要承擔民事責任，并規(guī)定“除承擔
民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構成犯罪
的，依法追究刑事責任”。
此外，還有幾個問題簡要介紹如下：
1．關于本法的名稱。本法的名稱是“物權法”。有的建議改
為“財產(chǎn)權法”，認為“物權”不容易懂，“財產(chǎn)權”容易懂�？紤]到
財產(chǎn)權比物權內涵廣，不僅包括物權，還包括債權、知識產(chǎn)權等。
債權主要是由合同法規(guī)范的，知識產(chǎn)權主要是由商標法、專利法和
著作權法規(guī)范的。因此，不宜把本法的名稱改為財產(chǎn)權法。有的
建議改為“財產(chǎn)所有權法”�？紤]到物權法所說的物權，不僅包括
所有權，還包括用益物權和擔保物權，后兩種權利也是相對獨立的
物權。因此，本法的名稱還是采用物權法比較準確。
2．關于確認物權的基本準則。主要有兩個方面：一是物權法
定原則。物權不同于債權，債權的權利義務發(fā)生在當事人之間，因
此債權遵循自愿原則，具體內容是由當事人約定的。物權的權利
人行使權利是排他性的，對所有其他人都有約束力，因此物權實行
法定原則，物權法第五條規(guī)定：“物權的種類和內容，由法律規(guī)
定。”二是物權公示原則。為了使其他人知道物屬于誰，需要采取
公示的辦法，不動產(chǎn)原則上經(jīng)過登記發(fā)生效力，動產(chǎn)原則上通過交
付發(fā)生效力。據(jù)此，物權法第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設
立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效
力，但法律另有規(guī)定的除外。”第二十三條規(guī)定：“動產(chǎn)物權的設立
和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！蓖瑫r，物權
法第九條第二款和第二十八條至第三十一條對“法律另有規(guī)定的
除外”的條款作了規(guī)定。
3．關于預告登記制度。物權法設立預告登記制度主要是為了
保障債權人的合法權益。比如，在商品房預售過程中，為了防止有
的開發(fā)商利用強勢違反約定將商品房再次出賣給出價更高的人，
先購房人依據(jù)預告登記制度，可以將已預售的商品房暫作登記，以
保護自己的合法權益。物權法第二十條第一款規(guī)定：“當事人簽
訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按
照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登
記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力�！�
4．關于占有。物權法第十九章“占有”，主要規(guī)定了對占有的
保護和無權占有人的侵權責任。占有是指占有人對物的實際控
制。從現(xiàn)實生活看，對占有作出規(guī)范是必要的，如張某把汽車租給
李某，王某擅自將汽車開走。張某是汽車的所有權人，張某和李萊!
之間是合同租賃關系，如果沒有占有保護制度，李某就不能要求劃
某將汽車歸還，只能由張某要求王某將汽車歸還，而依據(jù)物權法第!
二百四十五條有關占有保護的規(guī)定，李某就可以要求王某返還汽車。
Copyright © 1999-2024 法律圖書館
.
.
